Kernversterking, detailhandel en wonen

Brasschaat leeft, groeit, evolueert. Daarom kijken we altijd richting toekomst. We willen klaar zijn voor die toekomst en alles wat die ons brengt. En er liggen heel wat uitdagingen voor ons: mobiliteit, klimaatverandering, vergrijzing, veranderingen in winkelgedrag, ...

Voor het uitgebreide en belangrijke onderzoek kernversterking namen we het ontwerp- en studiebureau BUUR part of SWECO onder de arm. Het startte met een start- en procesnota. We organiseerden er van 20 augustus tot en met 19 oktober 2020 een publieke raadpleging over. Reacties, suggesties en bezwaren werden één voor één bekeken en verwerkt in een scopingnota. Die werd goedgekeurd door het college op 15 maart 2021.

BUUR is momenteel bezig met de opmaak van het RUP. Wijzigingen in de wetgeving en het stikstofbeleid zorgden wel voor de nodige vertraging. Op basis van feedback van het team omgevingseffecten werd de scopingnota aangepast en goedgekeurd door het college op 3 juni 2024. Op 28 juni 2024 bracht het team omgevingseffecten de gemeente op de hoogte dat het RUP niet plan-MER-plichtig is.

Het RUP wordt de ruimtelijke vertaling van de visienota kernversterking, wonen en detailhandel, opgemaakt in 2019. Het doet uitspraken over waar handel mogelijk zal blijven en welk type handel. Het bepaalt ook het toekomstige woongebied: waar is verdichting aangewezen en waar net niet.

Meer weten

T 03 650 29 30 of stuur ons een mail.

Visienota

Startnota

Procesnota april 2020

Procesnota juli 2024

Scopingnota maart 2021

Scopingnota juni 2024

Terug naar het overzicht ⭢

Vragen en antwoorden

Over handel en aanverwante functies

Er werd bewust gekozen voor een RUP dat enkel wonen en handel (en nauw aanverwante functies) behandelt. Het geheel van economische functies en het overige voorzieningenapparaat (jeugdlokalen, sport, cultuurcentra,…) werd buiten dit planningsinitiatief gehouden. Dit zou de nodige analyses erg hebben verzwaard en zou leiden tot een veel ingewikkelder RUP. De gemeente had in de eerste plaats nood aan een oplossing voor de handelskernversterking en aan duidelijkheid over woonprojecten. Dit neemt niet weg dat de gemeente het kader voor andere economische activiteiten en voorzieningen buiten de handel, later in een visie en eventueel vergunningenkader kan gieten.

Het RUP beperkt heel sterk de nieuwe activiteiten in deze zone. Het laat wel toe dat bestaande activiteiten kunnen blijven bestaan, om ondernemers met een vergunning niet in de problemen te brengen. Alleszins mogen dergelijke bestaande activiteiten nog maar heel beperkt uitbreiden. Stedenbouwkundige voorschriften (RUP) hebben weinig impact op de hinderaspecten van bestaande functies; dit valt eerder onder de regelgeving milieu.

Deze vraag druist helaas in tegen de intentie van het gemeentebestuur om van het kernwinkelgebied een bloeiend geheel van handel en horeca te maken. De gemeente neemt wel akte van deze opmerking en wenst de overlast vanwege horeca actief aan te pakken. Ze keurde in 2019 hiervoor een stappenplan goed. Deze aanpak gebeurt vanuit de regelgeving milieu en staat los van het RUP.

Het Dr. Roosensplein maakt inderdaad integraal deel uit van het kernwinkelgebied. In principe zijn dus een winkel of horeca op het gelijkvloers verplicht. Maar die verplichting gaat natuurlijk niet onmiddellijk in. Pas als de woning wordt gesloopt en er een nieuwbouw komt, of als het gebouw b.v. volledig wordt gestript en verbouwd naar appartementen, bent u verplicht om op het gelijkvloers handel of horeca te voorzien. Het RUP zal een oplossing bevatten voor gebouwen en functies die niet met de voorschriften overeenkomen. Deze zal u kunnen behouden en verbouwen, maar niet meer te fel uitbreiden. Dat geldt voor deze woningen, maar ook voor bestaande winkelpanden in zones waar handel nu wordt beperkt. In het volgende openbaar onderzoek (over het ontwerp van RUP) zullen deze voorschriften kunnen worden geraadpleegd. De startnota bevat deze detailvoorschriften nog niet.

In de visienota vind je een verwijzing naar het 'flankerend beleid': dit houdt onder meer de mogelijkheid in om, voor handel, financiële en andere wortels en stokken te ontwikkelen. De gemeente onderzoekt momenteel of er harde maatregelen nodig zijn. Bovendien voert de gemeente al intensief overleg met eigenaars om naar oplossingen te zoeken, en de eigenaars worden gesensibiliseerd. Een RUP moet zich echter houden aan de ruimtelijke aspecten zoals het decreet voorschrijft.

Het kernwinkelgebied werd zeer strikt afgebakend. Het kan niet de bedoeling zijn om erbuiten, alle handel te weren. Er zijn immers ook nog winkels die enkel doelgericht door klanten bezocht worden en/of die niet bijdragen aan een omgeving waar mensen rustig willen kuieren en enkele uren in hun vrije tijd willen doorbrengen ("funshoppen"), en die bv. grote nood hebben aan parkeren voor de deur (grotere elektro, doe-het-zelf,...). Bovendien bevinden er zich toch een aantal bestaande winkels, ook gericht op vrijetijdsbeleving, buiten het kernwinkelgebied. De gemeente heeft niet de intentie deze gedwongen te verplaatsen. Door een anderssoortige investering in het publiek domein en door flankerend beleid, wordt een concentratie in het kernwinkelgebied op natuurlijke wijze gestimuleerd.

De gemeente ondersteunt wel degelijk het winkelgebeuren tussen Lemmélei en Door Verstraetelei door de selectie als kernwinkelgebied of aanloopstraat. De gemeente wenst, bovenop het RUP, ook werk te maken van flankerende maatregelen die bv. leegstand tegen gaan. Toch maakt de gemeente een onderscheid tussen aanloopstraat en kernwinkelgebied, omdat ze in het kernwinkelgebied streeft naar een ononderbroken geheel van handel en horeca. Dit om tegemoet te komen aan de wensen van de consument die van etalage naar etalage verrast wil worden door het aanbod wanneer hij/zij gaat funshoppen. Dit kan onmogelijk waargemaakt worden over de volledige lengte van Lemmélei tot Door Verstraetelei. De vraag naar winkeloppervlakte krimpt in heel Vlaanderen en ook Brasschaat moet zich hiertegen wapenen.

Over woonverdichting

Voorliggend RUP heeft als één van haar doelstellingen om sturing te geven aan de woonverdichting die, zonder stedenbouwkundige regelgeving, ongecontroleerd zou verlopen. Ze maakt in de meest centrale zones woonverdichting mogelijk omdat de behoefte aan extra woningen vooral voor heel kleine huishoudens bestaat. Tegelijk vermijdt het RUP dat woonverdichting ongecontroleerd, her en der verspreid in de verkavelingen, kan plaatsgrijpen. Wat je aan één particulier vergund, moet je immers aan een anderen (in gelijke omstandigheden) ook vergunnen. Als we verdichting en transformatie in het hele woonweefsel principieel vergunbaar maken, is er geen enkele controle meer op hoeveel verdichtingsprojecten er zullen zijn en waar die zullen terecht komen. Dit kan het karakter van onze wijken en verkavelingen ongecontroleerd aantasten. De overheidsgeïnitieerde projecten zijn projecten die wél worden voorbereid vanuit een analyse van behoeften van bepaalde doelgroepen (senioren, lagere inkomens, specifieke samenlevingsprojecten,...) en de mate waarin die passen in die omgeving. Daarom kan de extra controle op woningtypologie, die dit RUP voorziet, hier worden losgelaten. Ze vindt immers plaats vanuit sectorale regelgeving (bv. sociale huisvesting) of omdat in een overeenkomst wordt vastgelegd hoe ze uitvoering geeft aan het gemeentelijk beleid.

De wenselijkheid van deze ontwikkeling wordt in het kader van dit RUP niet beoordeeld. Dit dient te gebeuren aan de hand van concreet onderzoek naar voorgesteld programma en de wijze waarop dit bijdraagt aan de gemeentelijke noden, de draagkracht van en te behouden/realiseren kwaliteiten op de site. De gemeente kan wel bevestigen dat het de bedoeling is van het gemeentelijk RUP dat dergelijk PPS project buiten het toepassingsgebied van de voorschriften over woonverdichting zou vallen.

De gemeente zal de informatie verder bekijken. Bij de screening van de milieueffecten aan de hand van de daarvoor courant gebruikte milieudata kwam dit niet als aandachtspunt naar voor.

Bij grote leegstand zal een marktcorrectie gebeuren zodat de prijs zich aanpast aan wat de doelgroep voor grotere woningen kan opbrengen. Aangezien de Antwerpse regio geen bevolkingskrimp kent, is het weinig waarschijnlijk dat er massaal leegstand zal optreden. De gemeente heeft ook moeten rekening houden met de vaststelling dat de groep van grote gezinnen in de regio niet bijzonder sterk meer zal groeien. Toelaten dat alle villa's worden opgedeeld, zorgt potentieel voor een dermate groot aanbod aan extra woningen in de verkavelingen en woonparken, dat dit wél de verkoopbaarheid van de al bestaande woningen zou bedreigen. Kleine nieuwe woningen zullen bovendien vooral nodig zijn door de groei van oudere koppels en alleenstaanden: die bieden we graag een plek vlakbij de voorzieningen en goede ontsluiting. Parallel aan dit RUP is de gemeente Brasschaat het RUP Woonparken opgestart samen met Schoten, Schilde en Brecht die uitspraken zal doen over de percelen in woonparken (waar veel van dergelijke type woningen zich bevinden).

Het RUP in voorbereiding bevat wel degelijk een stelling over de woonuitbreidingsgebieden. Immers, buiten de 'te versterken woonkern' is geen inbreiding met nieuwe wegenis toegestaan. Enkel voor doelgroepprojecten (projecten door de overheid of met overeenkomst) kunnen de WUG dus nog in de diepte ontwikkeld worden.

Kangoeroewoningen of zogenaamde 'zorgwoningen' zullen steeds mogelijk zijn, ook in de zones waar de voorschriften woonverdichting uitsluiten. Ze behoeven trouwens volgens het decreet geen vergunning, enkel een 'melding'. De voorschriften zullen dit verduidelijken. Service flats en andere compacte woningen zijn wel degelijk mogelijk: in alle handelszones en in de 'te versterken woonkernen'. Daarbuiten zijn ze enkel mogelijk als het om 'gereguleerde' woningen gaat: bv. als ze onder de sectorale regelgeving vallen of als ze een specifieke doelgroep bedienen, zoals een lagere inkomensgroep, gehandicapten,... Er is dus wel degelijk veel aandacht voor specifieke doelgroepen.

Het RUP zal in 'te consolideren woonkern' geen appartementen mogelijk maken. Hier blijft meergezinswoningbouw uitgesloten. Wel is in deze zone een woning met op het gelijkvloers een vrij beroep 'in nevenbestemming' toegelaten. Het vrij beroep mag dan niet meer dan 100 m² beslaan en niet groter zijn dan de woning zelf. De gemeente wil immers in Kaart enkel in een heel beperkte lokale handelskern wat woonverdichting toelaten, om via het wonen-boven-winkels een sterke cluster van winkels te creëren. De site van de vraagsteller valt hier net buiten.

Woonverdichting is mogelijk in alle groen gekleurde zones (handelszones) en alle donkerrood gekleurde zones. In Bethanie werd geen zone voor woonverdichting aangeduid. We merken graag op dat woonverdichting niet automatisch samen gaat met verdwijnen van groene ruimte. Het gaat vooral over het toelaten van kleinere woonentiteiten binnen de bouwvolumes. Bij de vergunningverlening van inbreidingsprojecten zal steeds worden toegezien op de aanwezigheid van groen.

Over bouwvolumes en bouwwijzen

Als de voorschriften worden uitgeschreven, zal dit inderdaad worden gedefinieerd zodat duidelijk is naar welke omgeving moet worden gekeken en vanaf wanneer er sprake is van harmonie.

De gemeente is inderdaad streng geweest m.b.t. bouwen op diepere percelen en in binnengebieden. Gebouwen in het binnengebied, vaak tuinzones, hebben immers een flinke impact op de omgeving, tenzij voldoende afstand kan worden gehouden. De gemeente zal er bovendien op toezien dat, bij inbreiding in de diepte, ook voldoende groen en onverharde ruimte behouden blijft. Daarvoor heb je grotere sites nodig. De vereiste omvang kan hier en daar bereikt worden door combinatie van enkele grotere percelen. Anderzijds laat het RUP wel degelijk heel wat woonverdichting toe, omdat de bouwvolumes aan de straatzijde in de handelszones en in de 'te versterken woonkern' gevuld mogen worden met compacte woningen. Hier is dus heel wat woonverdichting mogelijk. Bovendien laat de afwijkingsregel toe dat je het gebouw ook wat 'anders' tegenover de straat mag plaatsen, als je in een projectbrief aantoont dat dit in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Zijn in de sectie Bredabaan 283-363 ook hoekaccenten (3BL+D) van toepassing?
In Bredabaan 283-363 laat de startnota van het RUP niet toe om op de hoek een volledige bouwlaag hoger te gaan. De regel van 2 bouwlagen + dak volgt uit de smalle straatbreedte en de wens om beschaduwing van de overzijde te beperken. Dit is op de hoeken even relevant. Er kan in theorie wel hoger gebouwd worden als er elders in het project lager of minder diep wordt gebouwd. Dit is beschreven in de afwijkingsmogelijkheden met projectbrief.

Mogen percelen op een hoek (283, 311 en 313) volledig beschouwd worden als kernwinkelgebied? Welke voorschriften gelden hier?
De startnota beschouwt enkel de kant Bredabaan als handelszone, maar voorziet dat winkels (met hoofdingang Bredabaan) wel kunnen worden doorgetrokken tot aan de Oude Baan. Daarom is de arceringszone aangeduid. Anders mochten de grote winkels van de Bredabaan niet doorlopen tot in de Oude Baan. Voor de rest gelden aan de Oude Baan de regels van 'te versterken woonkern'.

Wat met de aansluiting van de volumevoorschriften aan de Bredabaan (2BL+D) op de voorschriften aan de achterzijde Oudebaan (3BL)?
De volumevoorschriften voor de hoekpercelen Oude Baan en Bredabaan kunnen inderdaad tegenstrijdig lijken (2BL + dak aan Bredabaan en 3BL aan Oude Baan): bij de uitwerking van het voorontwerp bekijken we of hier een aanpassing of verheldering nodig is.

Neen. Het RUP zal 'op de hoek' definiëren zodat dit echt beperkt blijft tot de hoeken. Het RUP zal van kracht zijn tot het wordt herzien. De voorgestelde regels houden trouwens een verstrenging in, ten opzichte van wat in de voorbije jaren courant werd vergund (4BL+dak). Enkel op de hoeken wordt 4 bouwlagen + dak behouden, om te vermijden dat de Bredabaan over de volledige lengte te hoge gevels krijgt.

Ja. Als er staat 'maximaal drie bouwlagen' betekent dit dus: een gelijkvloers en maximaal twee verdiepingen.

Over mobiliteit en verkeerscirculatie

De geplande wijziging aan het netwerk voor openbaar vervoer werd inderdaad nog niet opgenomen in de startnota, maar wel in de visienota. Dit zal worden aangepast.

Dit RUP legt zelf geen mobiliteitskeuzes vast. Wel werden natuurlijk aannames gemaakt over de punten met de beste multimodale ontsluiting, om hierrond de 'te verdichten' zones aan te duiden. Die aannames vertrokken vanuit de bestaande toestand en het meest realistische scenario m.b.t. de mobipunten. Een light-rail-route met halte aan op- en afrittencomplex Sint-Jobsesteenweg staat reeds ingetekend in Routeplan 2030, maar er is nog geen duidelijkheid over timing van deze realisatie. Moest dit in de toekomst wel het geval zijn, dan is het inderdaad opportuun om te herbekijken wat de gevolgen zijn voor de kernversterking in het noorden van de gemeente.

De gemeente start binnenkort met de vernieuwing van het mobiliteitsplan, en de opmaak van een fiets- en parkeerbeleidsplan. Binnen die studies zullen maatregelen worden uitgewerkt om een modal shift te bewerkstelligen. De gemeente zet ook sterk in op deelmobiliteit (deelfietsen, deelauto's). Daarnaast heeft De Lijn haar lijnvoering hertekend waardoor de bus met hogere frequenties zal rijden. Tenslotte staat een optimalisatie van de buurtbus op de planning, waarbij de buurtbus beter zal ingezet worden voor doelgroepen.

De gemeente start binnenkort met het vernieuwen van de parkeerverordeningen en het mobiliteitsplan. Daarnaast zal er ook een parkeer- en fietsbeleidsplan worden opgemaakt. De timing van deze studies is momenteel nog niet gekend, maar de resultaten van deze studies zullen voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

De Hemelakkers zijn een correcte plaats voor het bedienen van het kernwinkelgebied: op loopafstand maar niet in tegenstrijd met de verblijfskwaliteit in het kernwinkelgebied. Dergelijke ingrepen gaan natuurlijk best gepaard met het omvormen van autogerichte ruimte in het kernwinkelgebied naar verblijfsruimte.

Deze uitspraak in de visienota is vooral bedoeld om het flankerend beleid toe te lichten. Het RUP legt zelf hierover niks vast. Dergelijke opties worden wel in overleg met ontwikkelaars en betrokkenen bekeken, maar hierover zijn nog geen concrete beslissingen genomen.

De gemeente begrijpt niet goed waar deze bekommernis vandaan komt. Er zijn geen plannen om verkeer af te leiden van de Bredabaan naar de genoemde straten, of om verkeersaders doorheen de woonwijken te gaan creëren.

Aan deze vraag kan geen gehoor worden gegeven via deze RUP-procedure. Een RUP legt namelijk geen verkeerscirculatie vast. De Bredabaan is bovendien een gewestweg: Vlaanderen heeft hierover het laatste woord. De Bredabaan krijgt van de hogere overheid een belangrijke bovenlokale functie toebedeeld voor autoverkeer, openbaar vervoer en fietsers. Het RUP maakt het echter niet onmogelijk dat de verkeerscirculatie ooit wordt aangepast. De gemeente start binnenkort met de vernieuwing van het mobiliteitsplan en de opmaak van een fiets- en parkeerbeleidsplan. Binnen deze studies kunnen alternatieven of verbetervoorstellen worden onderzocht.

Over de inrichting van straten en pleinen

De concrete herinrichting van de Hemelakkers staat los van het RUP, maar over de bomen kunnen we het volgende reeds meedelen. De kerselaars zullen n.a.v. de herinrichting van de weg en het kruispunt en n.a.v. de aanleg van nutsleidingen inderdaad moeten worden gerooid. De kerselaars werden geplant in 1966 en momenteel sterk verouderd, zodat een vervanging op dit moment een logische keuze is. Bij de herinrichting worden opnieuw laanbomen voorzien.

Dit RUP doet geen uitspraak over concrete herinrichtingsaspecten noch over de timing van de werken. De visie, onderliggend aan het RUP, gaat wel uit van een aanpak van zowel het Dr. Roosensplein als het kerkplein. De principes daarbij zijn dat het kernwinkelgebied minstens bediend wordt door een aantal gebundelde parkings op heel korte afstand. Of één hiervan onder het kerkplein zal liggen, is echter nog niet beslist; evenmin de vraag of alle bovengrondse plaatsen moeten verdwijnen om van het kerkplein een beter verblijfsplein te maken. De gemeente start binnenkort met het vernieuwen van het mobiliteitsplan en de opmaak van een parkeerbeleidsplan. Oplossingsvarianten zullen hierin verder worden onderzocht.

De gemeente wil graag benadrukken dat fonteinen en andere waterpartijen in het openbaar domein (zoals een waterbekken met waterplanten) wel degelijk een positief effect zal hebben bij het hitte-eilandeffect omdat dit voor verkoeling zorgt. Vaste planten en bomen zijn bovendien duurzamer dan bloemen, zowel voor het klimaat (CO2) als qua kostprijs en onderhoud. Dergelijke zaken staan wel helemaal los van de RUP-procedure.

Het RUP legt geen timing vast van de heraanleg van straten en pleinen, noch de concrete inrichting. Vanuit de voorliggende visie is het wel duidelijk dat een heraanleg wenselijk is van zowel het Dr. Roosensplein als het kerkplein. Ook is duidelijk dat rond de Bredabaan een andere inrichting wenselijk is in kernwinkelgebied, dan in aanloopstraat. Concrete timing en herinrichtingsdossiers worden beslist, los van deze RUP-procedure.

Diverse vragen

Neen, met Brecht is er geen overleg geweest. De concrete ontsluiting van woonwijken is geen voorwerp van dit planningsproces. Voor de lokale handelskernen gelegen op de steenwegen, is het logisch dat deze voor dagelijkse goederen ook door passanten worden gebruikt.

Er is geen intentie om dit onderwerp binnen deze planningsprocedure gedetailleerd te regelen.